O Estatuto da Terra, Lei nº 4.504/1964, através do seu Art. 4º, estabelece que a classificação de um imóvel como rural está associada à sua atividade, não à sua localização. Em termos simples, um Imóvel Rural é aquele usado para exploração agrícola, pecuária ou agroindustrial, independentemente de estar dentro dos limites urbanos municipais ou em uma área de expansão urbana. Se a atividade desenvolvida envolver exploração agrícola ou pecuária, o imóvel será considerado Propriedade Rural e sujeito à avaliação correspondente.
Seguindo a definição, ao avaliar um imóvel no perímetro urbano com atividade agrícola principal, é necessário realizar uma pesquisa para formar uma amostra que determinará seu valor de mercado. Essa amostra deve incluir propriedades rurais semelhantes, e as diferenças relacionadas à proximidade do centro urbano, acesso, vizinhança, ou outros fatores de localização devem ser tratadas por meio de um processo de homogeneização em relação aos imóveis amostrais identificados. A norma que orientará o processo de avaliação será a ABNT NBR 14653-3 – Imóveis Rurais.
No caso de uma Gleba Urbanizável, quando há empreendimentos semelhantes na região, como loteamentos ou chácaras, recorre-se ao “Método Involutivo”. Este método envolve levantar os custos e despesas para implementar um loteamento, com base em dados de mercado.
Na Avaliação de Imóvel Rural, uma vez estabelecida a tipologia e a metodologia de avaliação, forma-se a Amostra. Isso inclui coletar dados de mercado sobre propriedades semelhantes recentemente negociadas ou disponíveis para venda. Contudo, a diversidade entre as propriedades rurais, especialmente nas produções vegetais chamadas Benfeitorias Reprodutivas, e nas diferenças relativas a edificações, construções e instalações, chamadas Benfeitorias Não Reprodutivas, apresenta desafios.
Portanto, é crucial separar a Terra Nua das Benfeitorias, quantificando e qualificando cada uma nos dados amostrais e no imóvel em avaliação. Para cada elemento amostral, calcula-se o valor das benfeitorias reprodutivas e não reprodutivas, subtraindo esse valor do valor de oferta/venda do imóvel amostral.
O cálculo do valor das Benfeitorias Reprodutivas pode ser feito por meio do Método da Capitalização de Renda ou Custo de Formação, enquanto o valor das Benfeitorias Não Reprodutivas pode ser determinado pelo Método da Quantificação de Custo.
Após extrair os valores das Benfeitorias, a aplicação do Método Comparativo resultará no Valor da Terra Nua (VTN). Como os imóveis da amostra, mesmo ao considerar apenas a terra nua, ainda apresentam características distintas, é necessário submetê-los a um processo de homogeneização. Esse processo ajusta atributos como topografia, acesso, capacidade de uso das terras, proximidade do centro urbano, disponibilidade de água, entre outros, para determinar o Valor da Terra Nua.
A escolha do método de homogeneização depende da quantidade e qualidade das informações disponíveis no mercado imobiliário. Isso visa comparar os atributos dos elementos amostrais, ajustando-os à condição específica do imóvel avaliado, determinando assim o Valor da Terra Nua.
Se a amostra for robusta, a abordagem pode ser por meio da regressão linear, utilizando software de inferência estatística. Caso as informações do mercado não sejam suficientes, recorre-se ao tratamento por fatores de homogeneização. Embora a norma considere abordagens como análise espacial ou rede neural, esses métodos exigem uma quantidade substancialmente alta de dados amostrais, sendo pouco utilizados.
Após determinar o Valor da Terra Nua (VTN), calcula-se o Valor das Benfeitorias Reprodutivas e Não Reprodutivas do imóvel avaliado, somando esses valores ao da terra nua, resultando no Valor de Mercado da Propriedade Rural.
A Avalia-Curitiba – Avaliação de Imóveis Curitiba está capacitada para trabalhos de Engenharia de Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais em Curitiba, Londrina, Maringá, Ponta Grossa, Cascavel, São José dos Pinais, Foz do Iguaçu e em toda a Região Metropolitana de Curitiba com o emprego dos critérios estabelecidos na ABNT NBR 14.653 partes 1, 2 e 3 com relatórios produzidos por Engenheiros Civis, Gestores Imobiliários, Arquitetos e Engenheiros Agrônomos, com recolhimento de ART junto ao Crea – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia. Especializada na Avaliação de Imóveis Comerciais, Industriais, Residenciais e Rurais.
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